Calcul du rendement locatif et du cash-flow

On divise le loyer annuel hors charges par le coût total de l’acquisition, frais de notaire et travaux compris, puis on multiplie par cent. Un bien à 180 000 € tout compris loué 750 € par mois rapporte 9 000 € par an, soit 5 % brut.

Le brut ignore tout ce qui sort de votre poche une fois le bien acheté. Le net retranche les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, la taxe foncière et la vacance locative. L’écart est souvent de un à deux points.

Cela dépend du marché et du risque accepté. Dans les grandes villes, le rendement brut tourne souvent autour de 3 à 5 % ; dans les villes moyennes, 6 à 9 % sont courants, avec une vacance et un turnover plus élevés. Un rendement très supérieur signale généralement un risque : quartier en difficulté, bien à rénover, ou marché locatif étroit.

C’est ce qui reste chaque mois une fois la mensualité de crédit payée : revenu net mensuel moins mensualité. Un cash-flow négatif signifie que l’opération vous coûte de l’argent tous les mois, ce qui n’est pas rédhibitoire si vous vous constituez un patrimoine, mais doit être su à l’avance.

Oui. Ils représentent environ 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les omettre gonfle artificiellement le rendement de près d’un demi-point. Il en va de même pour les travaux engagés avant la mise en location.

Non, ni le brut ni le net de charges. L’imposition dépend de votre tranche marginale et du régime choisi, micro-foncier ou réel. C’est un calcul distinct, que le simulateur de revenus fonciers permet de faire.